Restructurer les marchés canadiens du logement : Financements, accessibilité financière et étalement urbain

Les prix des logements ont sensiblement augmenté au Canada au cours des dix dernières années, portant la dette des ménages et la construction de logements à des points hauts historiques. Bien que le durcissement de la politique macroprudentielle ait ralenti la croissance des emprunts des ménages ces dernières années, l’évolution à la hausse des prix de l’immobilier d’habitation s’est poursuivie, et l’accessibilité financière du logement demeure un problème majeur dans les centres urbains. Les primo-accédants doivent par conséquent consacrer une part plus importante de leurs revenus à l’achat de leur logement et sont exposés à de futures hausses des taux d’intérêt. La construction excessive de logements en copropriété dans quelques grandes villes semble constituer un facteur de risque, en particulier s’il y avait une correction majeure des prix sur ce segment qui se répercuterait sur d’autres compartiments du marché. Le pays bénéficie d’un système de financement du logement efficace et sain, qui a bien fonctionné tout au long de la crise financière mondiale grâce à un cadre solide de surveillance financière et à la garantie explicite de l’État dont bénéficie le marché hypothécaire. Néanmoins, la position dominante occupée par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), une société d’État, sur le marché de l’assurance prêt hypothécaire se traduit par la concentration d’un volume de risques important au niveau des finances publiques. Une amélioration des conditions de concurrence sur le marché de l’assurance prêt hypothécaire pourrait contribuer à une diversification de ces risques et à une réduction des éléments de passif éventuel assumés par les contribuables, tandis qu’une limitation de la couverture des pertes sur prêts permettrait d’obtenir un meilleur équilibre entre les intérêts individuels et collectifs. Il est possible que plusieurs villes pâtissent d’une pénurie de logements locatifs, en particulier dans la gamme des biens immobiliers accessibles pour les ménages à faibles revenus. Les politiques d’urbanisme se sont traduites par des zones d’habitation peu denses qui contribuent au niveau relativement élevé des émissions de carbone liées aux transports. Pour remédier à ces externalités, il faut renforcer les signaux-prix en matière d’aménagement foncier, d’utilisation des routes, de congestion et de stationnement, tout en intégrant mieux la planification des transports en commun. Pour empêcher que les ménages à faibles revenus ne soient marginalisés, il faudrait que les politiques d’aménagement favorisent la mixité sociale et incitent davantage le secteur privé à construire des logements abordables. Ce Document de travail se rapporte à l’Étude économique de l’OCDE du Canada 2014 (www.oecd.org/eco/etudes/Canada).