La fiscalité municipale et le développement immobilier au Québec

À la recherche du gain fiscal This report focuses on the link between real estate development and municipal finance in Quebec. It investigates the relation between real estate or demographic growth and municipal tax rates. Our estimations validate the existence of a fiscal gain associated with municipal growth in Quebec. Municipalities with 1,000 inhabitants or more that experienced higher population growth or higher increase in their number of real estate units between 2008 and 2018 show lower progression in tax rates on property values. They also collected a larger share of their revenues from fees, permits and development charges, possibly financing part of their current expenses. But the fiscal gain from growth remains ephemeral. Ultimately, our analysis shows that municipalities with a higher population have higher per capita spending. However, these higher expenses are financed by substantial property values, which suggests that property tax is well suited to municipal growth. It is not possible, according to our analysis, to conclude that the incessant quest for growth by municipalities necessarily has negative impacts on social well-being. The gains from growth are temporary and relevant. They provide incentive for municipalities to prevent homevoters’ coalitions from slowing down real estate development in a context where access to housing is becoming increasingly difficult. À la recherche du gain fiscal Ce rapport s’intéresse au lien entre le développement immobilier et la fiscalité municipale au Québec. Il mesure la corrélation entre la croissance immobilière ou démographique et la variation des taux de taxation des municipalités. Les estimations permettent de vérifier qu’il existe un gain fiscal associé à la croissance municipale au Québec. Les municipalités de 1 000 habitants et plus ayant connu une croissance plus élevée de leur population ou de leur nombre d’unités immobilières entre 2008 et 2018 affichent une croissance de leur taux de taxation plus faible (ou une décroissance plus forte). Ces municipalités affichent également des croissances plus faibles de leurs dépenses courantes par habitant au cours de la période. Elles génèrent aussi une part plus importante de leurs recettes à partir de droits, permis et contributions de promoteurs, couvrant possiblement une partie de leurs dépenses courantes. Le gain fiscal de la croissance demeure toutefois éphémère. À terme, notre analyse montre que les municipalités ayant une population plus élevée ont des dépenses par habitant plus élevées. Ces dépenses sont toutefois financées par des valeurs foncières conséquentes, ce qui suggère que l’impôt foncier est bien adapté à la croissance municipale. Il n’est pas possible, selon notre analyse, de conclure que la quête incessante de croissance immobilière par les municipalités a nécessairement un impact négatif sur le bien-être de la collectivité. Le gain qu’elles retirent de la croissance est temporaire et il apparaît pertinent pour éviter qu’elles ne favorisent les coalitions axées sur la valorisation foncière. L’absence de gain pourrait avoir pour conséquence de ralentir le développement immobilier dans un contexte où l’accès au logement est de plus en plus difficile.