Resiliente Immobilienfinanzierung in turbulenten Zeiten: Zur Relevanz der Relevanz der Vorfälligkeitsentschädigung

Die letzten Jahre waren äußerst turbulent und stellten auch einen Stresstest für die Immobilienfinanzierung dar. In dem vorliegenden Beitrag ist dabei die Entwicklung in Deutschland international eingeordnet worden. Darüber hinaus ist eine zentrale Voraussetzung für Festzinssysteme - die Vorfälligkeitsentschädigung - diskutiert worden. Dies sind die zentralen Ergebnisse: Der Zinsschock hat Deutschland besonders hart getroffen, der Preisrückgang war mit 12,2 Prozent in zwei Jahren sehr stark. Ein Grund für den deutlichen Preiseffekt war der stärkere Zinsanstieg in Deutschland aufgrund höherer Inflationsraten, ein anderer der verschobene Immobilienzyklus gegenüber anderen Ländern. Im langfristigen Vergleich ist der Rückgang von 12,2 Prozent aber als moderat einzustufen. Der Anteil der Non-Performing Loans ist in Deutschland mit 0,8 Prozent konstant geblieben, in einigen anderen Ländern ist der Anteil dagegen leicht gestiegen. Insgesamt muss festgestellt werden, dass die Resilienz der Immobilienfinanzierungen in den europäischen Ländern als hoch einzustufen ist. Während dies aber in vielen Ländern mit starken Einschränkungen in der Kreditvergabe verbunden ist, kommt Deutschland ohne kreditnehmerbezogene makroprudenzielle Instrumente wie etwa Kappungsgrenzen bei Beleihungsausläufen oder Mindesttilgungen aus. Wesentlich hierfür ist die Festzinskultur, die den Haushalten Planungssicherheit gibt und sie gegenüber kurzfristigen Kapitalmarktentwicklungen immunisiert. Allerdings setzt ein Festzinssystem voraus, dass Banken bei vorzeitigen Kündigungen eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben können, die für den entstandenen wirtschaftlichen Schaden kompensiert. Wie die Erfahrungen aus anderen Ländern zeigen, kann eine Kappung der Vorfälligkeitsentschädigung oder gar ein Verbot die Attraktivität langfristiger gegenüber kurzfristigen Zinsbindungen reduzieren, da die Banken zur Kompensation für die mögliche Kündigung höhere Zinsen verlangen müssen. Dies wiederum kann sich negativ auf die Finanzstabilität auswirken. Gerade in Zeiten fallender Zinsen kann die Vorfälligkeitsentschädigung hoch ausfallen, weshalb neue Diskussionen hierüber zu erwarten sind. Um Haushalte aber in besonderen Notlagen zu schützen, sollte nicht über eine Regulierung der Vorfälligkeitsentschädigung nachgedacht werden, sondern besser über eine Hypothekenversicherung nach niederländischem Vorbild.