Ist der Wohnungsbau auf dem richtigen Weg? Aktuelle Ergebnisse des IW-Wohnungsbedarfsmodells

Seit Ende des letzten Jahrzehnts haben die regionalen deutschen Wohnungsmärkte deutliche Veränderungen erfahren. Flächendeckend wirken die konjunkturellen und finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen positiv auf die Nachfrage nach Immobilien. Deutschland erlebt seit der Finanz- und Wirtschaftskrise in den Jahren 2008/2009 ein stetiges Wirtschaftswachstum von jährlich durchschnittlich 1,8 Prozent (Zeitraum 2010 bis 2018, Statistisches Bundesamt, 2019a). Gleichzeitig sind die Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte von 3,7 Prozent (2010) auf 1,9 Prozent (2018) gesunken (Deutsche Bundesbank, 2019). Aktuell liegen die Zinsen mit 1,6 Prozent sogar niedriger. Der konjunkturelle Aufschwung hat zu einer stetig hohen Zuwanderung aus dem europäischen Ausland geführt. Die Nettomigration von Ausländern beläuft sich durchschnittlich auf jährlich 512.000 Personen (2010 bis 2018, Statistisches Bundesamt, 2019b). Von den Zuzüglern waren nur 17 Prozent Asylsuchende, damit kommt der überwiegende Teil der Zuwanderer aus Ausbildungs- und Arbeitsmarktgründen aus dem Europäischen Ausland. In Folge dessen ist der Bedarf an Wohnungen vielerorts deutlich angestiegen. Hinzu kommt die Binnenwanderung, bei der sich die Zuzüge insbesondere der jungen Bevölkerung auf die Ballungsgebiete konzentriert. Die demografischen Trends führen zu zunehmenden Stadt-Land-Disparitäten. Während in einigen Großstädten eine enorme Wohnungsknappheit vorliegt, sind andere häufig ländlich geprägte Regionen mit einem Überangebot von Wohnraum mit hohen Leerständen gekennzeichnet (Henger/Voigtländer, 2019; Schularick et al., 2019). Allerdings lässt die Zuwanderung in die Großstädte bereits an einigen Standorten und Segmenten nach, und auch die Bautätigkeit ist in einigen angespannten Märkten bereits deutlich ausgeweitet worden. Mit dem IW-Wohnungsbedarfsmodell hat das Institut der deutschen Wirtschaft eine Methodik entwickelt, die der lokalen und bundesdeutschen Politik, aber auch privaten Akteuren eine Orientierung hinsichtlich des Bedarfs an Wohnungen geben kann. Ausgehend von der prognostizierten demografischen Entwicklung, dem altersabhängigen Wohnungskonsum, dem derzeitigen Leerstand sowie weiterer Einflussfaktoren wird bestimmt, welche Niveaus an Bautätigkeit auf Basis der Fundamentalwerte zu erwarten wäre. Durch den Vergleich mit der tatsächlichen Bautätigkeit lassen sich dann mögliche Anspannungen (höhere Mieten) oder ein Überangebot (Leerstand) ableiten. Das IW-Wohnungsbedarfsmodell kann keine eigenständige umfassende lokale Analyse ersetzen, aber es bietet einen Überblick über die Entwicklung der Kreise und kann Fehlsteuerungen identifizieren. Im Vergleich zu den vorherigen Publikationen (Deschermeier et al., 2017; Henger et al., 2017) wurde das IW-Wohnungsbedarfsmodells weiter verfeinert. Da das Modell auf der individuellen Personenebene arbeitet, besteht ein besonderer Vorteil darin, dass die kalkulierten Effekte fehlender Bautätigkeit anhand der Entwicklung des altersabhängigen Pro-Kopf-Wohnkonsums aufgezeigt und so auch plausibel ein Nachholbedarf abgeleitet werden kann. Im Folgenden wird zunächst die Methodik erläutert, ehe dann die Ergebnisse für Deutschland und die 401 kreisfreien Städte und Landkreise erörtert werden. Der Beitrag endet mit einigen Schlussfolgerungen.