O inadequado uso da Inferência Estatística: um estudo de caso de terrenos locados na Cidade Universitária – UFRJ no Rio de Janeiro

Avaliações para a locação de terrenos peculiares por seu tamanho e localização, na Ilha do Fundão, Cidade Universitária/UFRJ, Rio de Janeiro, é o tema deste artigo. O objetivo é a apresentação de caso no qual a inferência estatística foi inadequadamente utilizada, e a consequente necessidade de mudanças de procedimentos que esse entendimento ensejou. Os terrenos possuem grandes dimensões, perto de 200.000,00m2. Entre 2017/2018, a proposta apresentada por um locatário foi baseada na inferência estatística, a partir de uma ‘nuvem’ com valores de 200 imóveis de diferentes regiões da cidade, o quegerou distorções. Uma das principais razões foi a grande diferença entre as áreas, desproporcionalmente menores nos dados amostrais. No mesmo sentido, muitos dados se apresentavam diferentes por considerarem benfeitorias em seu valor ou diferenças ligadas às suas localizações. Uma das questõesenfrentadas foi a utilização da curva ‘área versus valor locatício’ com reduzida significância para o caso.Desse modo, o uso da inferência estatística se mostrou inapropriado, pela exigência do uso de um grande número de dados, tarefa difícil, pela especificidade dos avaliandos. Assim, respeitando-se a NBR-14.653- 2/2011, foi mantido o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, optando-se, de comum acordo (locador/locatário), pelo tratamento por fatores (fonte/área/localização). Embora haja quase um consenso geral de que inferência estatística seja mais contundente, relegando o tratamento por fatores a algo menos preciso, não há mecanismos que garantam uma análise mais verdadeira dos dados utilizados. Com isso,dos 200 imóveis que faziam parte da ‘nuvem’, os cálculos passaram por um refinamento, reduzindo a amostra para 5 desses e, ao final, para 15 imóveis, incluindo-se mais 10 de outra busca, fato que produziu valores menos distorcidos. A definição do valor foi finalmente decidido em acordo, a partir de dois valores exaustivamente trabalhados por dois caminhos diferentes, restando a visão de que a interferência estatística permanece como uma ferramenta que pode mascarar resultados, quando for inadequadamente utilizada.