Discrepâncias em avaliações de imóveis nas desapropriações: o caso do aeroporto vale do aço

Este artigo é parte de um estudo que teve como tema as avaliações de bens imóveis nas desapropriações por utilidade pública, analisando o instituto da desapropriação e alguns de seus desdobramentos relacionados aos critérios previstos nas normas de avaliações de bens imóveis. Neste escopo, o presente trabalho tem como objetivo trazer uma reflexão sobre a possibilidade de absorção da valorização fundiária em decorrência da modificação de parâmetros do zoneamento urbano que ocorrem em função de projetos de obras públicas. Para tanto, apresentamos o estudo de caso do uso do instituto da desapropriação para a realização do projeto do Aeroporto do Vale do Aço, em desenvolvimento pelo estado do Rio de Janeiro, a ser localizado em uma fazenda em área de uso rural entre as cidades de Piraí e Volta Redonda. Em razão do projeto, a área onde se encontra a fazenda teve seu uso alterado na normativa urbanística, passando de área rural a área de expansão urbana. Como consequência, o Estado efetuou a avaliação prévia do imóvel, em vista da sua indenização, através do método determinado pela Norma. O Perito Judicial, por sua vez, utilizou o método involutivo, tomando como base o novo zoneamento, o que resultou em uma diferença extraordinária entre a avaliação efetuada pelo avaliador do Estado e a calculada pelo Perito judicial. O caso ilustra de modo exemplar a questão de como a inobservância de preceitos na escolha dos métodos avaliatórios dispostos na Norma Brasileira de Avaliação de Bens Imóveis pelo avaliador pode acarretar discrepâncias e trazer grandes impactos não previstos no orçamento inicial de projetos de obras de utilidade pública, causando danos aos investimentos presentes e comprometendo os futuros.