As modificações introduzidas pela Lei no 13.097/2015 e a criação da Letra Imobiliária Garantida (LIG): segurança jurídica para fomentar o investimento com lastro imobiliário

O objetivo desta análise é apresentar as principais mudanças trazidas pelos artigos 54 a 98 da Lei 13.097, de 19 de janeiro de 2015. A primeira delas representa o marco legal do princípio da concentração do registro imobiliário, materializado no fato de que todas as informações necessárias para aferição de riscos na aquisição de imóveis deverão constar unicamente da matrícula imobiliária. No intuito de diminuir os custos do comprador, dar maior celeridade aos negócios imobiliários e, sobretudo, aumentar a segurança jurídica, esse novo paradigma privilegia o terceiro adquirente de boa-fé, que passa a gozar plenamente do princípio da fé pública registral, em decorrência da inoponibilidade das situações jurídicas que não constarem da matrícula no Registro de Imóveis, como será explicado. Dessa forma, o ônus passa a ser dos credores dos proprietários de imóvel, que devem adotar as providências de registro/averbação no fólio real a fim de garantir a satisfação do crédito. Serão indicadas as principais polêmicas e dificuldades que os tribunais deverão enfrentar face à nova regulamentação e o prazo para produção de efeitos desta nova sistemática a partir da entrada em vigor da referida Lei. A segunda mudança relevante trazida pela Lei no 13.097/2015 que será apresentada neste artigo foi a criação de uma nova espécie de título de crédito com lastro imobiliário, a Letra Imobiliária Garantida (LIG), conhecida no exterior como Covered Bond e muito utilizado na Europa há longa data. Serão expostas as principais características e inovações que tornam a LIG um título mais interessante em relação a outras fontes de financiamento imobiliário. Essas vantagens advêm, sobretudo, da chamada “dupla garantia”, que consiste no fato de a instituição emissora do título responder pelo adimplemento de todas as obrigações decorrentes da LIG, independentemente da suficiência da carteira de ativos sobre a qual se institui o regime fiduciário. Aliadas a essa vantagem estão, ainda, a forma de tributação mais favorável, em decorrência da isenção de imposto de renda em alguns casos, a possibilidade de conter cláusula de correção pela variação cambial, entre outros atributos. Por fim, serão feitas considerações finais acerca das expectativas geradas por estas duas grandes mudanças introduzidas pela Lei no 13.097/2015 no Direito brasileiro imobiliário registral e no mercado de capitais.