Condicionantes do preço da terra no Município de Mairiporã, São Paulo (SP)

Mairiporã, cidade periférica da Região Metropolitana de São Paulo (Latitude Sul: 23°, 19’, 12”; Longitude Oeste: 46°, 35’, 18”), é conhecida pelas suas belezas naturais e por ter desenvolvido nas últimas décadas uma urbanização centrada em loteamentos fechados.Compreende-se por observação empírica que em toda urbanização há valorização fundiária decorrente da conversão do uso do solo rural em urbano. Pesquisas exploratórias realizadas no Município de Mairiporã entre os anos de 2005/2006 e em andamento entre 2011/2012 esclarecem em que base, como se processa essa valorização e determina seus fatores preponderantes em urbanização poli nucleada. Metodologicamente, a pesquisa foi assim realizada:1o - através da tabulação de anúncios imobiliários veiculados via internet. Tabularam-se todos os lotes vagos (sem edificação) à venda do município, contendo áreas e valores (por m2 em R$), separados por Regiões, por situação interno-externa aos condomínios e por tipo de área, urbana ou rural. Os dados foram transformados em gráfico seguido da análise dos resultados obtidos.2o - via questionário, efetivada diretamente nas imobiliárias locais. Contém indagações sobre valor médio do m2 (R$) nas regiões mais e menos valorizadas do Município; nas regiões mais e menos vendidas; preço médio do m2 (R$) de cada região; nos loteamentos mais e menos valorizados de cada região. Sobre o determinante principal do valor médio do m2 (R$) de cada região e de cada loteamento; sobre a estabilidade ou instabilidade do mercado de terras nos intervalos (1996-2006), (2006-2012) no município e/ou região. Por último a solicitação da opinião acerca da relação Leis Proteção dos Mananciais/mercado de terra no município de Mairiporã.