Leilões extrajudiciais de imóveis retomados por instituições financeiras na cidade de São Paulo: parâmetros para investimento e análise de risco

Adquirir imóveis retomados por bancos pode ser uma oportunidade de investimento, dado que os preços ofertados geralmente estão abaixo do praticado pelo mercado. Entretanto, existem potenciais adversidades como: o imóvel estar ocupado, em estado deteriorado, sem possibilidade de visitação, ou ser objeto de disputa judicial. Para isso, o objetivo desse artigo foi identificar parâmetros para que os investidores possam se pautar, identificando os principais riscos, estimando seus impactos no resultado esperado, auxiliando assim na tomada de decisão dos investidores. Por meio da análise de 132 arrematações de apartamentos ocupados na cidade de São Paulo, no período de maio/2019 a abril/2020, foram identificados os principais riscos dessa modalidade de investimento, encontrando um deságio médio da compra em relação ao preço de mercado variando de 35,73% a 48,19% e um tempo médio de 200 dias para desocupação através de ação judicial de imissão na posse. A partir disso, utilizou-se modelos de análise de investimentos imobiliários voltados à venda, fazendo simulações de Monte Carlo dos principais riscos encontrados nesses estudos de caso, calculando seu potencial impacto no retorno esperado. Para fins de investir na compra e posterior venda, o deságio mínimo deve ficar acima de 31%, para se obter um retorno mínimo de 6% acima da inflação, equivalente a um título NTN-B.