Valuation de áreas de edifícios de escritórios para locação empregando abordagem pelas três raízes de valor: uma ferramenta de apoio à tomada de decisão no investimento

Mais notadamente na última década observou-se um aquecimento representativo no mercado imobiliário brasileiro, aumentando a demanda por ativos imobiliários das mais variadas tipologias, desde terrenos para incorporações, áreas para logística e distribuição (CDs), shopping centers e imóveis comerciais voltados para renda de longo prazo. O momento de se investir ou desinvestir passa necessariamente pela precificação do ativo, o que não é uma tarefa simples tendo em vista as características dos ativos de Real Estate, que apresentam diferenças mesmo em ativos de mesma tipologia. Há poucos dados históricos dando conta de transações ocorridas e que ainda assim possam ser considerados dados de qualidade, visto que a maioria das negociações se dá entre particulares, de difícil acesso ao conhecimento público, com raras exceções. O presente trabalho tem como objetivo efetuar a arbitragem de valor utilizando as raízes de custo, de troca e a de uso (valor da oportunidade de investimento) e comparar os resultados obtidos para melhorar a qualidade de decisão em investimentos, visto que se relacionam a métodos de avaliação distintos, que são construídos a partir de diferentes variáveis e premissas e que, por isso, acabam por mostrar os diferentes posicionamentos dos agentes econômicos envolvidos em uma transação, especificamente em empreendimentos de base imobiliária, do tipo Edifícios de Escritórios para Locação (EEL). Verificou-se que, dentro de um determinado ambiente, a orientação de valor pretendido pelas partes vendedora e compradora constitui-se numa ferramenta de apoio à tomada de decisão no investimento em áreas de edifícios de escritórios para locação.