Análise do impacto do novo plano diretor estratégico da cidade de São Paulo no planejamento de produtos residenciais

O novo plano diretor estratégico de São Paulo, aprovado em 2014, surge com uma proposta para reorganização da cidade, adensando regiões providas de maior infraestrutura e limitando a densidade populacional das outras regiões. Responsável pelo desenvolvimento imobiliário, o setor de real estate é afetado diretamente pelas novas diretrizes do plano diretor.Neste trabalho, são discutidos os impactos do novo plano diretor no planejamento de produtos residenciais, identificando os efeitos do ponto de vista da formação de preços e de áreas privativas, bem como as possíveis respostas do mercado, diante das novas diretrizes de uso e ocupação do solo.A metodologia de pesquisa contou com estudos bibliográficos, coleta de dados em uma incorporadora tradicional da cidade de São Paulo, e estudos de qualidade de investimento. Uma base de dados de terrenos foi submetida a um modelo de análise de modo a comparar os resultados de empreender considerando a legislação anterior e a atual imposta pelo plano.Com o aumento dos custos de empreender gerado por mudanças no cálculo de outorga onerosa e com a perda de potencial construtivo em parte dos casos analisados, para que se mantenha a atratividade do investimento na atividade imobiliária, verificou-se que deverá haver um aumento dos preços de venda de apartamentos. Para minimizar esse efeito, será necessário: reduzir as taxas de retorno do empreendedor, reduzir as áreas privativas, custos de obra e os custos de terreno. Para os empreendedores, o planejamento de produtos se tornará ainda mais importante, diante das novas limitações e da provável redução de seus resultados financeiros. Ainda, a tendência é que terrenos localizados próximos dos eixos de transporte tenham seus preços de comercialização elevados, e a oferta de apartamentos nessas regiões será de produtos de até 80 metros quadrados. Já os terrenos localizados em regiões de baixo aproveitamento poderão ter a atividade de incorporação inviabilizada, a não ser que haja reduções consideráveis dos custos de terreno, ou ainda revisão das diretrizes que definem potencial construtivo e cálculo de outorga onerosa.O presente artigo apresenta os resultados de uma pesquisa de mestrado do programa de Mestrado Profissional em Inovação da Construção Civil, da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo.