Bolha imobiliária ou acomodação de preços? O processo de (des)valorização de imóveis residenciais em Natal/RN, entre os anos de 2013 e 2015

A década de 2000 foi marcada por um expressivo crescimento da promoção imobiliária nas principais cidades brasileiras. A expansão do crédito imobiliário juntamente com a melhoria de variáveis macroeconômicas contribuiu para uma produção de unidades habitacionais, impulsionando a indústria da construção mesmo no contexto de crise internacional (2008). Esse boom imobiliário prosperou no Brasil até o ano de 2011, embalado pela iminente realização de megaeventos esportivos em várias capitais brasileiras e pela abertura de capital do setor imobiliário, estimulando especialmente a expansão geográfica da atuação de algumas das principais empresas de incorporação imobiliária do Brasil. A partir de 2011 há uma reversão no fenômeno, aparentemente devido ao esgotamento da capacidade de absorção do mercado por novas unidades habitacionais e, especialmente, em função do recrudescimento da crise política e econômica que o país ora atravessa. Especula-se que o resultado desse fenômeno foi a ocorrência de bolhas imobiliárias pontuais em alguns municípios, ou mesmo em âmbito nacional, cujo estouro ou esvaziamento, estaria afetando os preços imobiliários praticados através de um processo de desvalorização.Natal, município de porte médio e capital do Rio Grande do Norte, tem sua economia voltada para a atividade turística. Com mercado imobiliário crescente, constituído em sua maioria por empresas de origem local ou de estados circunvizinhos, atravessou no início da década de 2000 por um momento de ampliação do consumo de segundas residências e flats por parte de estrangeiros. Esse processo e a condição de sede da copa do mundo de futebol (2014) atraiu a atenção de empresas de porte nacional que aqui vieram atuar. Nesse contexto registrou-se um crescimento de mais de 500% na quantidade de unidades habitacionais lançadas na década de 2000 - em relação à década anterior. No entanto, mesmo antes da realização do evento esportivo já era perceptível a expressiva desaceleração da oferta, bem como a queda no nível de empregabilidade da construção civil.Através de um levantamento de mais de 14.000 unidades habitacionais, registradas entre os anos de 2011 e 2015 construiu-se um banco de dados capaz de avaliar a valorização entre o custo de produção dos imóveis e seu preço de mercado, a queda na quantidade de registros imobiliários nos últimos cinco anos e a desvalorização no preço de mercado dos imóveis nos últimos anos. Os dados apontam para uma acomodação dos preços, alterados artificialmente por ocasião do boom, para os patamares anteriores, caracterizando uma situação de esvaziamento gradual da suposta bolha. Por outro lado, houve uma queda de quase 75% nos registros imobiliários entre 2011 e 2015, como também, foram detectadas fortes desvalorizações em bairros atingidos por desastres naturais, apontando as causas locais como motivadores mais efetivos na alteração dos preços imobiliários.