Distratos Contratuais No Mercado Habitacional Em São Paulo: Origens E Efeitos

O mercado imobiliário no Brasil vem sofrendo as consequências da retração da economia, iniciada em meados de 2014 e que se acentua de forma contundente em 2016, sem ainda uma previsão de mudança. No período de alto crescimento deste mercado, a participação do crédito imobiliário no PIB brasileiro expandiu de forma exponencial e a aparente valorização imobiliária lança aos investidores uma possível oportunidade de altas em seus retornos, desta forma promovendo uma demanda ainda maior por imóveis. O avanço da crise na economia, no entanto, deflagrando a alta do desemprego leva rapidamente à redução do crédito imobiliário e consequentemente à redução deste grande momento de compra de imóveis.Uma das sequelas deste cenário é o crescimento do número de distratos, fato que vem se agravando recentemente. Os distratos, que são uma ferramenta contratual para aqueles que decidem se desfazer de uma unidade, sempre existiram, porém de exceção passaram a ser prática atual no mercado.Como consequência, este estoque imprevisto de imóveis somado à demanda reprimida está promovendo um grande desequilíbrio de preços no mercado, o que poderá provocar problemas graves de liquidez para muitas empresas do setor. O objetivo deste artigo é apresentar um parecer em relação à atual situação dos distratos realizados no mercado de imóveis residenciais da cidade de São Paulo, dentro de uma microrregião da zona oeste e um estrato de mercado pré-estabelecido. Busca-se apresentar um parecer sobre quem é o principal agente deste movimento, se são de fatos compradores que buscavam sua moradia própria ou investidores e quais as causas e os efeitos deste movimento.Para este fim, além da pesquisa bibliográfica, foi realizado um Estudo de Caso, que aqui se caracteriza por um Levantamento de Campo, o qual produziu um referencial de informações para este estudo. Este foi realizado por meio de entrevistas com quatro dirigentes de empresas atuantes no setor e uma imobiliária de grande porte, as quais possuem empreendimentos dentro da região selecionada. As entrevistas foram conduzidas através de um roteiro de perguntas que possibilitaram a obtenção das informações de forma consistente.Através da análise do que foi exposto, pôde-se concluir que os dados coletados coincidem com aqueles apresentados por pesquisas publicadas recentemente em relação a este tema, isto é, que há uma alta no número de distratos nos últimos três anos e incide em praticamente todos os empreendimentos. No caso da amostra pesquisada, porém, ressalta-se que a maioria dos distratos foi iniciada por investidores. Eles, de uma forma geral, perceberam que além do descolamento entre sua receita e falta de crédito e as dívidas assumidas, não teriam a rentabilidade esperada, e por simples falta de confiança no mercado, optaram pela liquidez ao invés de imobilizar o seu capital de investimento.O artigo expõe também possíveis efeitos e desdobramentos do tema em questão, assim como ressalta que pode haver formas de reverter algumas situações, caso haja flexibilidade e densa negociação entre compradores e incorporadores. Sendo o assunto bastante atual e relevante, o presente trabalho pretende promover a pesquisa e ampliar o debate, uma vez que há ainda muito estoque a ser consumido e o cenário macroeconômico ainda não se mostra favorável ao crescimento.