Financiamiento de la vivienda en Chile

El financiamiento a la vivienda en Chile ha alcanzado en los últimos 20 años un grado de desarrollo muy importante. Para esto ha sido fundamental: a) la eliminación del efecto de la inflación sobre el valor de las deudas de largo plazo, primero, mediante el desarrollo de una unidad de cuenta indexada a la inflación creíble y transparente (la UF), y posteriormente, con el abatimiento de la inflación como fenómeno macroeconómico; b) la reforma provisional de comienzos de los años 80, que fue clave para el nacimiento y progreso de un mercado de capitales de largo plazo, y c) la política social de vivienda, según la cual el Estado se ha ido moviendo progresivamente, aunque tal vez con lentitud, hacia el subsidio de la demanda de vivienda de los grupos con más dificultades de acceso a los mercados privados de financiamiento. El ordenamiento jurídico, aunque siempre perfectible, contiene en Chile un adecuado balance entre los derechos de deudores y acreedores, incluyendo los procedimientos para ejecutar las garantías reales que acompañan a los créditos hipotecarios. Esto, unido a políticas comerciales sensatas de parte de los emisores de los créditos y a un estricto sistema de clasificación de riesgo respecto de los títulos de deuda, ha permitido que los mercados de financiamiento hipotecario se desarrollen sin impedimentos institucionales significativos. Sin embargo, el Estado es aún un agente relevante en la provisión de financiamiento para la vivienda y, hasta hace poco, un agente además muy ineficiente en cuanto al cobro de las deudas. Recientemente, y en la medida en que el ingreso per cápita del país ha ido aumentando y que las prácticas comerciales de respeto a los derechos de propiedad se han ido consolidando, el Estado ha decidido retirarse de la provisión directa de financiamiento, a fin de abrirle nuevos espacios al sistema financiero privado para abarcar operaciones de menor monto. Con todo, queda aún margen para mejorar en el abaratamiento de los costos de transacción, especialmente en la etapa de emisión de los créditos, considerar riesgos menores no cubiertos en la actualidad y mejorar las posibilidades de acceso al financiamiento a diferentes sectores de la sociedad.