Un choc d’offres aura-t-il un impact sur les prix immobilier ?

L'idée qu'un choc d'offre fera baisser les prix immobiliers est une idée tenace dans le débat public en France. Elle a inspiré et continue d'inspirer de nombreuses politiques publiques. Derrière ces politiques, une vision de l'immobilier reprenant la définition abstraite des marchés proposée dans les manuels d'économie. En théorie, l'apport d'une offre supplémentaire devrait faire baisser le prix d'équilibre d'un marché. En théorie seulement, car certains marchés comme l'immobilier ne correspondent pas à ce modèle abstrait. Notamment, et surtout, parce qu'en immobilier la localisation compte. Les professionnels du secteur ne disent-ils pas que ce qui importe avant tout c'est « l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement » ? Ainsi, deux biens ne sont jamais complètement comparables ni substituables. Il n'y a pas un marché immobilier, mais une multitude. La formation des prix se joue donc à une échelle « microlocale » : celle du quartier, de la rue, de l'adresse. Quand bien même la politique publique parviendrait à organiser un choc d'offre, le nombre de logements produits à l'échelle nationale n'aurait que peu d'impact sur la plupart de ces prix « microlocaux ». D'autant que le neuf ne représente qu'environ un dixième du nombre de logements à la vente (si l'on considère le neuf et l'ancien). Les marchés immobiliers ne sont pas des marchés comme les autres. En immobilier neuf, les prix ne peuvent se comprendre que dans le cadre d'une économie de projets. Or, à l'échelle du projet, la technique du « compte à rebours » est structurante. Elle consiste à partir du prix immobilier observé (dans un quartier, une rue) puis à retirer de ce prix : le coût de production du bâtiment, et la marge visée par l'opérateur. La valeur qui reste après cette soustraction est attribuée au foncier. Dans ce raisonnement comptable « à rebours », la baisse des prix immobiliers par l'arrivée d'une offre nouvelle n'est pas évidente, les prix observés formant la variable d'entrée. Et, même si l'opérateur conçoit son compte à rebours avec un prix immobilier à la baisse, il peut se confronter à une résistance des prix fonciers. En effet, dans les phases de forte construction, notamment celles qui sont politiquement promues, les propriétaires fonciers sont davantage conscients de la valeur de leurs ressources. Ils sont peu enclins à baisser le prix des parcelles. C'est le fameux « effet cliquet » maintes fois repéré dans les travaux de recherches. Et, quand bien même une négociation ferait baisser le prix foncier, la valeur dégagée pourrait servir à accroitre la marge de l'opérateur impliqué plutôt qu'à baisser les prix immobiliers. À l'échelle des projets, les prix sont formés dans une équation à trois variables (au moins). Agir seulement sur l'une d'entre elles a peu de chance de produire les résultats attendus. Quelle est donc cette drôle d'idée de vouloir réguler les prix immobiliers en agissant uniquement sur les quantités ? Cette idée vaut en théorie. Mais cette théorie ne s'applique pas à l'immobilier. Risquons-nous alors à une conclusion inattendue : en immobilier (neuf), pour réguler les prix, il faut réguler les prix ! Mais rajoutons tout de même qu'il faut réguler en même temps les prix immobiliers et les prix formés sur d'autres marchés : marchés fonciers, marchés financiers, etc. Le cas de l'immobilier implique donc une régulation multiface. Empiriquement, cela revient à borner les bilans d'opérations sur les trois paramètres. Tout ceci renvoie finalement au modèle économique de la production urbaine. Produire plus dans le cadre du modèle historique ne garantit nullement une baisse des prix. Mais d'autres modèles existent. Celui des OFS-BRS est un exemple (parmi d'autres) de régulation multiface permettant, par construction, une limitation des prix de sortie. La question centrale devenant : lequel de ces modèles la politique du logement entend-elle promouvoir ?