Statuts d'occupation, endettement des ménages et exubérance des marchés du logement

Loin de représenter une exception, la forte résilience manifestée par les marchés français du logement depuis l'éclatement de la crise financière en 2007 a également été constatée dans la plupart des pays d'Europe du Nord‐Ouest, de la Belgique à la Finlande, et de la Suède à la Grande‐Bretagne. Un « modèle nordique » de fonctionnement des marchés immobiliers semble ainsi se dessiner. Le contraste est violent avec les différentes périphéries de l'Union, qu'il s'agisse des pays baltes ou de la Hongrie, des pays méditerranéens, ou de l'extrême Ouest (Irlande, Islande). Quant aux marchés allemand, autrichien et suisse, remarquablement stables avant la crise, ils se sont réveillés depuis, et sont aujourd'hui en état de « boom ». On se propose ici de préciser et d'interpréter cette diversité des dynamiques immobilières en Europe. Dans une première partie, sont identifiées les trois dynamiques de prix du logement, correspondant respectivement aux trois groupes de pays, « nordiques », « germaniques » et « périphériques ». Dans une seconde partie, on s'attachera plus précisément aux caractéristiques du groupe « nordique », dont fait partie la France. Les similarités avec la Belgique, la Suède et la Grande Bretagne seront plus particulièrement questionnées. Les structures de statuts d'occupation ainsi que le fonctionnement des marchés du crédit seront notamment interrogés en tant que facteurs explicatifs des trajectoires de prix du logement, ainsi que les degrés très différents de hiérarchisation des systèmes urbains, et les orientations de politiques du logement. Il ressort de cette analyse comparative que seule une combinaison de ces éléments permet de rendre compte des dynamiques constatées. Le poids relatif de la propriété occupante joue finalement un rôle mineur par rapport aux niveaux et conditions d'endettement des ménages, qui rendent compte à la fois de l'exubérance d'avant crise, et de l'évolution différenciée des prix depuis 2008. Enfin, le caractère auto‐entretenu des hausses de prix dans les pays nordiques – et le fait que le poids important du locatif social n'ait joué aucun rôle stabilisateur semble, comme en France, renvoyer à l'évolution récente des structures socio‐spatiales et des comportements résidentiels, génératrice d'effets de report cumulatifs. Au total, le caractère totalement atypique, par rapport aux épisodes précédents, du boom des années 1997‐2007, renvoie selon nous à l'émergence progressive, depuis 30 ans, d'un nouveau régime de marché, issu des changements structurels intervenus depuis une trentaine d'années aussi bien dans le système d'habitat que dans le régime de croissance et le système de crédit. Cette interprétation est développée sur le cas français.