El crédito hipotecario y el acceso a la vivienda para los hogares de menores ingresos en América Latina

Resumen Este documento contiene un diagnóstico sobre los instrumentos de crédito para la vivienda disponibles en ocho países de América Latina: Brasil, Chile, Colombia, Costa Rica, Ecuador, México, Perú y República Dominicana. Se han considerado los aspectos institucionales y operativos, así como la evolución reciente de su aplicación. También se abordan conceptualmente las interrelaciones entre los mercados primarios y secundarios de hipotecas, y los progresos en la implementación de operaciones de securitización. Sobre esta base, se formulan recomendaciones de política para desarrollar los mercados financieros habitacionales y mejorar su impacto sobre el acceso a la vivienda, con especial énfasis en los sectores de menores ingresos. A través de este estudio, se identifican dos tareas pendientes para la mayoría de los países de América Latina. Por una parte, se sostiene que los sistemas financieros para la adquisición de viviendas deben movilizar recursos de largo plazo que sean menos riesgosos, teniendo en cuenta que el esquema tradicional de financiamiento de créditos a largo plazo con ahorros de corto plazo es potencialmente vulnerable, por los peligros de descalce y de tasas que conlleva. Por otra parte, se requiere armonizar los criterios de rentabilidad favorables para el desarrollo de un sistema financiero habitacional autosostenible con el criterio de acceso al crédito y protección de la capacidad de pago de la población con bajo poder adquisitivo. Dado que el financiamiento y el acceso a la vivienda sólo son posibles con un crédito de largo plazo para las familias con capacidad de endeudamiento, la ingeniería financiera del crédito hipotecario habitacional exige la transformación de los plazos. Por esa razón, se recomienda crear vínculos entre el mercado de financiamiento para la vivienda y el de capitales, a través de mercados secundarios de hipotecas. Con ese fin, es necesario que el sistema financiero de vivienda utilice instrumentos crediticios (depósitos, hipotecas, bonos, entre otros), al margen de subsidios. Estas condiciones, encaminadas a asegurar la rentabilidad y la autosostenibilidad de los sistemas financieros habitacionales, debieran dar lugar a que el acceso a la vivienda pueda alcanzarse mediante la combinación del ahorro previo con crédito hipotecario de largo plazo. Como la vigencia de tales condiciones es insuficiente para que los segmentos con limitada capacidad de endeudamiento puedan acceder con más facilidad a una vivienda, en este estudio se afirma que la participación del Estado debe trascender el papel normativo, a fin de asegurarles mayores posibilidades de acceso a este activo. Con miras a que con la participación estatal no se incurra en el vicio de desplazar a la iniciativa privada y se refuerce la autosostenibilidad de los sistemas financieros habitacionales de vivienda, se propone una serie de instrumentos y se explican sus alcances.