El mercado de la vivienda residencial en España: evolución reciente y comparación internacional

Este documento describe la evolución del mercado de la vivienda residencial en la economía española considerando una perspectiva temporal amplia. Asimismo, este trabajo complementa los principales análisis sobre dicho mercado a los que se hace referencia en el capítulo 4 del Informe Anual 2023 del Banco de España y en el Documento Ocasional 2432, que examina la evolución del mercado del alquiler residencial. La evidencia presentada muestra un notable dinamismo del mercado de la vivienda, en términos de compraventas y precios medios, desde la recuperación económica iniciada en 2014. En el período más reciente, el incremento acumulado de las compraventas se basaría, en buena medida, en el crecimiento demográfico y en la demanda de no residentes. En este contexto, el limitado crecimiento de la oferta de vivienda nueva habría contribuido a sostener el aumento de los precios. Al mismo tiempo, se documentan una recuperación de los flujos de crédito hipotecario y unas condiciones financieras holgadas hasta 2021. Estos desarrollos han sido compatibles con un notable desendeudamiento de los hogares y con la corrección de los desequilibrios acumulados en el mercado inmobiliario durante la primera década del siglo XXI. Además, las vulnerabilidades y los riesgos para la estabilidad financiera asociados al mercado de la vivienda en España se encuentran actualmente contenidos. A esta contención ha contribuido, entre otros factores, la aplicación durante la última década de estándares crediticios más exigentes que los prevalentes antes de la crisis financiera global. La comparación de los indicadores de actividad, precios y crédito inmobiliario con los de las principales economías avanzadas muestra una elevada heterogeneidad en las tendencias observadas y sugiere que el tamaño relativo del mercado de la vivienda residencial en España no se encontraría sobredimensionado.