La Valeur De Rendement Dynamique Un Outil D'Optimisation De La Valeur

La valeur des immeubles locatifs est estimÈe de plus en plus frÈquemment selon la mÈthode dite de la valeur de rendement ou valeur actuelle du cash flow net. Cette mÈthode repose sur le postulat qu'un investisseur serait disposÈ ‡ payer un prix qui peut Ítre rentabilisÈ de faÁon adÈquate par les rÈsultats annuels de l'immeuble. Des tests empiriques ont montrÈ qu'on parvient bien ‡ expliquer les prix observÈs lorsque le taux de capitalisation reflËte les conditions du marchÈ des capitaux et du marchÈ du logement (Thalmann, 1996). Si la formule de base est bien connue, il subsiste des doutes quant au taux d'escompte qu'il faut utiliser et ‡ la dÈfinition des rÈsultats annuels que l'on va escompter. Il s'agit de doutes thÈoriques et non simplement pratiques: Le taux d'escompte doit-il tenir compte des diffÈrents taux payÈs pour les diffÈrentes sources de fonds? Faut-il tenir compte de la dÈprÈciation physique du b‚timent? Comment traiter les amortissements financiers? Pour rÈpondre avec rigueur ‡ ces questions thÈoriques, on est obligÈ de faire appel ‡ un minimum de formalisme. On faisant cet exercice, on dÈcouvre qu'on commet des erreurs fondamentales lorsqu'on croit calculer une valeur de rendement avec les formules en usage. Dans cet exposÈ, j'aimerais proposer une formule plus correcte et surtout montrer comment on peut et doit utiliser la valeur de rendement. Une formule vÈritablement dynamique, utilisant toutes les informations concernant l'avenir, devient un outil de gestion stratÈgique puisqu'elle permet de comparer des variantes d'entretien et mÍme d'affectation d'un immeuble. Aujourd'hui on investit presque autant dans la rÈnovation ou la transformation de b‚timents que dans la construction de nouveaux b‚timents. Il est grand temps de dÈvelopper des mÈthodes permettant d'optimiser ces investissements Ègalement. Le document dÈveloppe formellement une formule correcte de la valeur de rendement et l'illustre ‡ l'aide d'un exemple qui utilise un tableur ordinaire.