Die Rolle von Immobilieninvestoren auf dem deutschen Markt für Public Private Partnerships (PPPs): Eine institutionenökonomische Betrachtung

Die Arbeit untersucht auf der Basis der Neuen Institutionenökonomik die Rolle von Immobilieninvestoren, d.h. offene und geschlossene Immobilienfonds, Real Estate Investment Trusts, Real Estate Private Equity Fonds und Lebensversicherungen, auf dem deutschen Markt für Public Private Partnership Projekte im öffentlichen Hochbau. Dafür werden Immobilienanlagevehikel als institutionelle Ausgestaltung einer Prinzipal-Agent-Beziehung aufgefasst, bei der der Anleger als Prinzipal die Kapitalanlage an den Immobilieninvestor als Agent delegiert. Die geschäftlichen Aktivitäten eines Immobilieninvestors werden durch den normierten Handlungsspielraum, d.h. die rechtlichen Vorgaben, determiniert. Daneben beeinflusst auch die Ausgestaltung der PA-Beziehung, d.h. die Rechte des Prinzipals und die Anreize für den Agenten, die geschäftlichen Aktivitäten eines Immobilieninvestors. Zusammengeführt werden diese beiden Kategorien unter dem Begriff des definierten Gestaltungsrahmens, der als Rahmen der geschäftlichen Aktivitäten eines Immobilieninvestors verstanden wird, der dessen PPP-Investitionsmöglichkeiten bestimmt. So ist die Eignung eines Immobilieninvestors für eine PPP-Investition davon abhängig, ob sein definierter Gestaltungsrahmen zum erforderlichen Gesamtgestaltungsrahmen des PPP-Projektes passt. Letzterer wird dabei durch das PPP-Vertragsmodell, die PPP-Immobilienart, die PPP-Wertschöpfungsphase sowie die gewählte Handlungsoption des Investors auf dem PPP-Markt determiniert. In der Arbeit werden theoretische PPP-Investitionsmodelle entwickelt, in denen dargelegt wird, welche Immobilieninvestoren in welche PPP-Projekte investieren sollten. Dabei werden Empfehlungen zu den geeigneten Handlungsoptionen des jeweiligen Investors auf dem PPP-Markt erarbeitet und dargelegt, in welcher PPP-Wertschöpfungsphase dieser investieren sollte und welche der PPP-Vertragsmodelle und PPP-Immobilienarten für eine Investition geeignet sind. Zudem werden Gestaltungsempfehlungen zum rechtlichen Rahmen hergeleitet. Des Weiteren werden die Immobilieninvestoren auch für die bisher schon auf dem PPP-Markt agierenden Bau- und Betreiberunternehmen, insbesondere den Mittelstand, als potentielle Kooperationspartner auf dem Erstmarkt (Primärmarkt), als Exitpartner auf dem Zweitmarkt (Sekundärmarkt) oder als Wettbewerber klassifiziert. Die Thematik ist auch für die öffentliche Hand von Interesse, da der durch den Markteintritt neuer Investoren erhöhte Wettbewerb die Konditionen der PPP-Verträge verbessern kann und die Einbindung des Mittelstandes in PPP-Projekte ausdrückliches Ziel der Bundesregierung ist.