Spatial Economic Change and Long-term Urban Office Rental Trends

Jones C. and Orr A. M. (2004) Spatial economic change and long-term urban office rental trends, Reg. Studies38, 281-292. The paper starts with the presumption that spatial economic change will have a strong influence on local long-term office rental trends. A number of hypotheses are developed which draw together the interaction between the office property market and these spatial economic forces, differentiating in particular by urban size and growth of service employment. The subsequent statistical analyses test these hypotheses by applying an analysis of variance decomposition technique which distinguishes national and local components of rental growth rates in 30 office centres in the UK. The results are then considered within both a formal framework of an a priori typology of urban centres and alternatively through an agnostic set of centre clusters. The empirical evidence demonstrates the importance of national economic influences and that office property development does not anticipate growth even in expanding areas which, in turn, may be influenced by conservative planning controls in the UK. Abstracting the national influence creates a long-term diversity of local rental trends dependent less on the changed spatial pattern of demand and probably more on the nature of local property constraints. These constraints are not purely physical as it appears that the development industry is more responsive in certain areas, notably the South East and East. The implication is that spatial economic change has been influenced by planning policies, property market processes and development constraints. Jones C. et Orr A. M. (2004) Le developpement economique geographique et les tendances a long terme a la location de bureaux en milieu urbain, Reg. Studies38, 281- 292. Cet article suppose que le developpement economique geographique aura une influence importante sur les tendances a long terme locales a la location de bureaux. On developpe un nombre d'hypotheses qui relient l'interaction entre le marche immobilier de bureaux et les forces economiques geographiques, tout en differenciant notamment par la taille urbaine et la croissance de l'emploi tertiaire. L'analyse statistique qui s'ensuit cherche a tester ces hypotheses-la en appliquant une analyse de variance decomposee qui distingue entre les composants nationaux et locaux des taux de croissance de la location dans trente zones commerciales au Royaume-Uni. On evalue les resultats et dans le cadre formel d'une typologie de zones commerciales urbaines a priori, et par le moyen d'un ensemble agnostique de regroupements de zones. Les preuves empiriques demontrent l'importance des facteurs economiques nationales et montrent que le developpement de l'immobilier commercial n'anticipe pas la croissance, meme dans les zones de developpement qui a leur tour pourraient etre influencees par des reglements d'urbanisme conservateurs au Royaume-Uni. Soustraire l'influence nationale cree une diversite a long terme des tendances locales a la location qui depend moins de la nouvelle ventilation de la demande et probablement plus des caracteristiques des contraintes locales immobilieres. Ces contraintes sont non seulement physiques, parce qu'il parait que le developpement s'avere plus dynamiques dans certaines zones, notamment dans le sud-est et dans l'est. L'implication est que le developpement economique geographique a ete influence par la planification, par les rouages du marche immobilier, et par les contraintes au developpement. Jones C. und Orr A. M. (2004) Raumwirtschaftliche Umstellungen und langfristige Tendenzen bei Buromieten in Stadten, Reg. Studies38, 281-292. Dieser Aufsatz beginnt mit der Annahme, dass raumwirtschaftliche Umstellungen sich stark auf ortlich langfristige Tendenzen bei Buromieten auswirken werden. Es werden verschiedene Hypothesen aufgestellt, welche die Wechselwirkung vom Immobilienmarkt fur Buroraum und diese raumwirtschaftlichen Krafte miteinander verknupft, wobei besondes zwischen Stadtgrossen und Zunahme von Erwerbstatigkeit im Dienstleistungssektor unterschieden wird. Die anschliessende statistische Analyse pruft diese Hypothesen durch Anwendung einer Analyse der Abweichungszerlegungstechnik, die landesweite und ortliche Komponenten der Zuwachsraten von Vermietungen in dreissig Burozentren im Vereinigten Konigreich unterscheidet. Die Ergebnisse werden dann sowohl im formalen Rahmen einer a piori Typologie stadtischer Zentren oder auch als agnostische Reihe von Zentrumsclustern betrachtet. Die empirischen Beweise zeigen die Bedeutung landesweiter Wirtschaftseinflusse auf, und dass die Erschliessung von Immobilien zu Burozwecken keine Zunahme erwartet, nicht einmal auf sich ausweitenden Gebieten, die im Vereinigten Konigreich wiederum konservativen Planungsbeschrankungen unterworfen sein konnen. Die Entnahme des landesweiten Einflusses schafft eine langfristige Vielfalt ortlicher Miettendenzen, die weniger vom veranderten raumlichen Muster der Nachfrage abhangt und wahrscheinlich mehr von der Natur der ortlichen Verfugbarkeit von Immobilien. Diese sind nicht rein physikalisch zu verstehen, da es den Anschein hat, dass die Entwicklungsindustrie in bestimmten Gebieten, besonders im Osten und Sudosten des Landes, starker reagiert. Dies bedeutet, dass raumwirtschaftliche Umstellungen durch Planungspolitik, Vorgange auf dem Immobilienmarkt und Entwicklungsbeschrankungen beeinflusst worden sind. Jones C. y Orr A. M. (2004) Cambio economico espacial y tendencias en el alquiler de largo plazo de oficinas urbanas, Reg. Studies38, 281-292. El articulo comienza con la presuncion de que el cambio economico espacial ejercera una gran influencia en las tendencias de alquiler de largo plazo de oficinas a nivel local. Se desarrollan una serie de hipotesis que reunen la interaccion entre el mercado inmobiliario de oficinas y estas fuerzas economicas espaciales, distinguiendo en particular por tamano urbano y crecimiento del empleo en el area servicios. El subsiguiente analisis estadistico pone a prueba estas hipotesis aplicando un analisis de tecnica de descomposicion de la varianza que distingue componentes nacionales y locales del grado de crecimiento de alquiler en treinta centros de oficinas del Reino Unido. Posteriormente, los resultados se consideran dentro de un marco formal de una tipologia a priori de centros urbanos y, de forma alternativa, mediante un conjunto agnostico de clusters de centros. La evidencia empirica demuestra la importancia de influencias economicas nacionales y que el desarrollo inmobiliario de oficinas no anticipa crecimiento incluso en zonas en fase de expansion que a su vez se pueden ver influenciadas por controles de planificacion de caracter conservador en el Reino Unido. Abstraer la influencia nacional crea una diversidad en las tendencias del alquiler local a largo plazo menos dependiente del patron espacial alterado de la demanda y probablemente mas dependiente de la naturaleza de las restricciones en el mercado inmobiliario local. Estas restricciones no son puramente fisicas puesto que parece ser que la industria inmobiliaria muestra un mayor interes en ciertas zonas, notablemente el sureste y el este. La implicacion es que el cambio economico espacial se ha visto influenciado por politicas de planificacion, procesos del mercado inmobiliario y restricciones de urbanizacion.