Le recul de l'accession sociale

[spa] La disminuciôn del acceso social . Hecho sin précédente desde hace medio siglo, la propie- dad marca el paso en Francia. Multiples transforma- ciones afectaron al mercado de la residencia principal entre 1 988 y 1 992 : la baja de las transacciones, la mayor importancia del mercado de lo antiguo, el alza subita de los precios en los mercados mâs tensos, alzas mâs moderadas en otros. El aumento del poder adquisitivo de los hogares no fue suficiente como para permitir que todos los aspirantes a la adquisiciôn realizaran su proyecto. Al alza del costo de la vivienda se agregaron unas condiciones de financiaciôn menos favorables que antes. La voluntad de los poderes pûblicos de limitar la dériva de las ayudas presupuestarias y de desarrollar el papel del mercado en los mecanismos de financiaciôn de la vivienda, la prudencia mayor de los prestamistas escaldados por los incumplimientos de los afios anteriores desembocaron en una disminuciôn de los prestamos de acceso a la propiedad (PAP), de los prestamos convencionados (PC) y de las ayudas a la persona asf como en una menor productividad de las cargas de reembolso. . En un contexto de tipos de interés reaies elevadfsimos, muchos hogares, y sobre todo entre los menos solvables, renunciaron a comprar antes que revisar en baja su proyecto. La selecciôn se hizo en detrimento de aquellos cuyas capacidades de financiaciôn eran las menos importantes, o bien por recursos limitados o por insuficiencia del apoyo familiar, o bien por un patrimonio demasiado reducido para permitir la constituciôn de una aportaciôn personal suficiente. Los obreros, las familias numerosas y los inquilinos del sector de las viviendas de renta limitada fueron los mâs afectados por la disminuciôn. . En los ûltimos anos menos hogares Ilegaron a ser propietarios, y son también menos los que planean serlo en un porvenir cercano. Antes que una pérdida de favor del estatuto de propietario debido a unas circunstancias sociolôgicas o a un anâlisis de la rentabilidad de la inversion inmobiliaria, hay que ver en ello el efecto depresivo de los factures econômicos y financieros, asf como la huella del paro cuya realidad o temor pesan sobre las rentas o la solvabilidad futuras. . Con todo, el deseo de " apropiaciôn del espacio " y de valoraciôn social por el acceso a la propiedad, especialmente en casa individual, sigue fuerte. A un plazo mâs largo sin embargo, la evoluciôn de las estructuras familiares, el envejecimiento de la poblaciôn, la mayor movilidad profesional hablan en favor de una recupe- raciôn del sector locativo bajo la forma de viviendas urbanas situadas cerca de equipamientos. [ger] Der Rùckgang des sozialen Aufstiegs . Der Erwerb eines Eigenheims stagniert in Frankreich, was seit einem halben Jahrhundert nicht mehr der Fall gewesen ist. Zahlreiche Faktoren haben auf dem Markt der Erstwohnungen zwischen 1988 und 1992 Verânderungen bewirkt: Rùckgang der Transaktionen, grôBerer Stellenwert von Altbauwohnungen, Hôhenflug der Preise auf den am meisten angespannten Màrkten, bescheidenere Erhôhungen auf den anderen Mârkten. Die Zunahme der Kaufkraft der Haushalte reichte nicht aus, damit aile Personen, die ein Eigenheim zu erwerben wùnschten, ihr Vorhaben verwirklichen konnten. Zum Anstieg der Wohnungspreise kamen noch ungùnstigere Finanzierungsbedingungen als in der Vergangenheit hinzu. Der Wille der ôffentlichen Hand, die Hilfen aus den ôffentlichen Haushalten unter Kontrolle zu bringen und bei der Wohnungsfinanzierung die Marktmechanismen zu stàrken, sowie die zunehmende Vorsicht der Kreditgeber, die durch die Konkurse in den vorausgegangenen Jahren miBtrauisch geworden sind, fùhrten dazu, daf3 die Kredite fur den Erwerb eines Eigenheims, die zinsgûnstigen Darlehen und die persônlichen Hilfen immer seltener wurden und die Tilgungen eine geringere Progression aufwiesen. . Vor dem Hintergrund sehr hoher Effektivzinsen haben viele Haushalte, insbesondere unter den am wenigsten zahlungsfâhigen, eher auf den Erwerb eines Eigenheims verzichtet als bei ihrem Vorhaben Abstriche zu machen. Die Selektion erfolgte auf Kosten derjenigen, deren Finanzierungsmôglichkeiten am geringsten waren, und zwar entweder aufgrund ihrer bescheidenen Einkùnfte, einer unzureichenden Unterstùtzung durch die Familie oder vor allem eines Vermôgens, das fur die Bildung eines ausreichenden Eigenkapitals zu begrenzt war. Die Arbeiter, die kinderreichen Familien, die jungen Haushalte und die Mieter von Sozialwohnungen waren von diesem Rùckgang des sozialen Aufstiegs am meisten betroffen. . In den letzten Jahren sind weniger Haushalte Eigentùmer geworden; es gab auch weniger, die in naher Zukunft ein solches Vorhaben in Betracht zogen. Zurùckzufùhren ist dies weniger auf ein nachlassendes Interesse am Besitz eines Eigenheims, das durch soziologische Erwàgungen oder durch eine Analyse der Rentabilitàt der Immobilien- investition begrùndet ware, sondern vielmehr auf den depressiven Effekt der wirtschaftlichen und finanziellen Faktoren sowie auf die Auswirkungen der Arbeitslosigkeit, da deren Realitât oder die Angst davor fur die Einkommen und die kùnftige Zahlungsfàhigkeit eine ernsthafte Bedrohung darstellt. . Das Wunsch, "Herr seiner eigenen vier Wànden zu werden" und durch den Erwerb eines Eigenheims, insbesondere eines Einfamilienhauses, eine soziale Aufwertung zu erfahren, ist jedoch nach wie vor sehr stark. Làngerfristig werden die Entwicklung der Familienstrukturen, die Ùberalterung der Bevôlkerung und die grôBere berufliche Mobilitàt allerdings eher dazu beitragen, daf3 verstârkt Wohnungen, insbesondere stâdtische Wohnungen, gemietet werden, die in unmittelbarer Nàhe zu den verschiedenen beruflichen und sozialen Einrichtungen liegen. [eng] The Downturn in Public Housing Purchase Programmes . For the first time in fifty years, property came to a standstill in France. From 1988 to 1992, a great many changes affected the usual-residence market: a downturn in transactions, a larger share of old housing, a surge in prices on the tightest markets and more moderate increases elsewhere. The rise in household purchasing power was not enough to enable all would-be home owners to buy property. In addition to the increase in the cost of housing, financing conditions were even less favourable than previously. The government's aim to check the drift of budgetary aid and develop the market's role in housing financing mechanisms as well as the heightened caution of creditors made suspicious by defaulters of previous years led to a growing scarcity in homeowner loans, regulated mortgage loans and housing grants as well as a slower progressive increase in repayment charges. . Given the extremely high real interest rates, a large number of households, especially the least solvent, decided not to buy rather than downgrade their plans. The selection was made to the detriment of those with lesser financial capacities who had either modest resources, insufficient family support or, more importantly, too small an estate to be able to make the necessary deposit. Manual employees, large families, young households and low-rental public housing tenants were the hardest hit by this downturn in public housing purchase programmes. . Fewer households have become home owners in recent years and fewer expected to be in the near future. This phenomenon could be seen as a shying away from home-owner status due to sociological considerations or an analysis of the profitability of the property investment. Yet it would be more pertinent to see it as the depressive effect of economic and financial factors as well as the mark of unemployment, the reality or fear of which forms a serious threat to income and future solvency. . Nevertheless, there is still a strong desire to "procure space" and move up the social scale by owning property, especially a detached house. As regards the longer term, however, changing family structures, an aging population and greater professional mobility suggest a revival in rented housing in the form of urban housing located near amenities. [fre] Le recul de l'accession sociale . Fait sans précédent depuis un demi-siècle, la propriété marque le pas en France. De nombreuses transformations ont affecté le marché de la résidence principale entre 1 988 et 1 992 : fléchissement des transactions, place accrue de l'ancien, flambée des prix sur les marchés les plus tendus, hausses plus modérées ailleurs. L'augmentation du pouvoir d'achat des ménages n'a pas été suffisante pour permettre à tous les candidats à l'acquisition de réaliser leur projet. À la hausse du coût des logements se sont en effet ajoutées des conditions de financement plus défavorables que par le passé. La volonté des pouvoirs publics de maîtriser la dérive des aides budgétaires et de développer le rôle du marché dans les mécanismes de financement du logement, la prudence accrue des prêteurs rendus méfiants par les défaillances des années antérieures ont conduit à une raréfaction des prêts d'accession à la propriété (PAP), des prêts conventionnés (PC) et des aides à la personne, ainsi qu'à une moindre progressivité des charges de remboursement. . Dans un contexte de taux d'intérêt réels très élevés, beaucoup de ménages, en particulier parmi les moins solv- ables, ont renoncé à acheter plutôt que de revoir à la baisse leur projet. La sélection s'est opérée au détriment de ceux dont les capacités de financement étaient les moins importantes, en raison soit de ressources . tes ou en l'absence d'un soutien familial, soit surtout d'un patrimoine trop limité pour permettre la constitution d'un apport personnel suffisant. Les ouvriers, les familles nombreuses, les jeunes ménages et les locataires du secteur HLM ont été les plus touchés par ce recul de l'accession sociale. . Moins de ménages sont devenus propriétaires au cours des dernières années, moins d'entre eux envisageaient également de l'être dans un avenir proche. Plutôt que d'une désaffection à l'égard du statut de propriétaire motivée par des considérations sociologiques ou par une analyse de la rentabilité de l'investissement immobilier, il faut plutôt voir là l'effet dépressif des facteurs économiques et financiers et, également, l'empreinte du chômage dont la réalité ou la crainte font planer une menace sérieuse sur les revenus et la solvabilité futurs. . Le désir « d'appropriation de l'espace » et de valorisation sociale par l'accès à la propriété, tout particulièrement en maison individuelle, reste fort. À plus long terme cependant, l'évolution des structures familiales, le vieillissement de la population et la plus grande mobilité professionnelle plaident pour un regain du locatif sous la forme de logements urbains situés à proximité des équipements.