Creación de hogares y necesidades de vivienda nueva principal a medio plazo

Tras el intenso y prolongado ajuste experimentado por el mercado inmobiliario residencial español desde el año 2008, la información más reciente apunta a una incipiente estabilización de este. En concreto, desde finales de 2014, tanto las transacciones de vivienda como la iniciación de obra nueva han comenzado a presentar una trayectoria de suave recuperación, alentadas por la mejora generalizada de la actividad económica, el dinamismo del mercado de trabajo y unas condiciones de financiación más favorables. No obstante, calibrar la fortaleza de la recuperación no es una tarea sencilla. Por un lado, la profundidad de la crisis del sector ha conducido a niveles muy reducidos de actividad, por lo que no es descartable que las etapas iniciales de la recuperación puedan venir acompañadas de algún efecto rebote de cierta intensidad. Por otro lado, el todavía elevado endeudamiento de las familias, la alta tasa de paro (especialmente, entre los individuos que se encuentran en edad de formar un hogar) y el abultado stock existente de inmuebles sin vender podrían limitar la recuperación del sector en el corto plazo. A efectos de analizar las perspectivas del mercado residencial, resulta útil distinguir entre la demanda potencial de vivienda y la demanda efectiva. La primera está relacionada, fundamentalmente, con factores demográficos, mientras que la demanda efectiva depende de factores más coyunturales, tales como la disponibilidad de crédito, la tasa de paro juvenil o el coste de uso de la vivienda. El objetivo de este artículo es analizar el papel desempeñado por la demografía en la de manda potencial de vivienda principal, que es el componente que puede estimarse de una forma más directa a partir de las proyecciones demográficas. Para ello, se parte de la «Proyección de Hogares» del INE a escala provincial para el período 2015 2029, que supone mantener a futuro tanto el flujo de inmigrantes como la intensidad con la que se crean hogares en 2014. A partir de este escenario base, se elaboran varios alternativos, que, en compa ración con el del INE, suponen una entrada de inmigrantes algo mayor y un tamaño del hogar más reducido, y, en consecuencia, una mayor demanda potencial de vivienda principal. Las estimaciones resultantes de la demanda potencial de vivienda principal podrían ser un indicador adecuado de la evolución tendencial de las necesidades de obra nueva en ausencia de desequilibrios en el mercado. No obstante, uno de los legados de la crisis del mercado residencial ha sido la persistencia de un abultado stock de viviendas sin vender, de forma que la demanda potencial puede satisfacerse mediante la construcción de nuevos inmuebles, pero también en primera instancia mediante la venta de los ya construidos. Este stock, además, varía por provincias, elemento que, junto con la escasa movilidad interprovincial de la población española, sugiere que el análisis de este mercado debe incorporar la dimensión regional. Así, para determinar las necesidades de vivienda nueva a escala nacional, en este artículo se agrega provincia a provincia la creación neta de hogares prevista una vez descontado un determinado stock de vivienda sin vender. El artículo se organiza de la siguiente forma: en primer lugar, se describe la metodología utilizada; a continuación se presentan las proyecciones de población y se detallan los distintos escenarios de creación de hogares para el período 2015 2029; finalmente, se consideran sendas alternativas de absorción del stock pendiente de venta para alcanzar una estimación de necesidades de obra nueva futura.