Factores determinantes e implicaciones macroeconómicas del grado de desarrollo del mercado de alquiler

La estructura del mercado de la vivienda presenta notables diferencias entre países. En particular, las divergencias son especialmente marcadas en términos del peso relativo, la eficiencia y el dinamismo del sector del alquiler. Esta heterogeneidad, que responde a múltiples factores —preferencias, fiscalidad, desarrollo del mercado hipotecario, demografía y eficiencia de las instituciones, entre otros—, puede incidir de manera significativa en la transmisión de distintas perturbaciones en las economías, al condicionar los mecanismos de ajuste disponibles. Un aspecto en el que existen notables diferencias es el régimen de tenencia de la vivienda principal: propiedad y arrendamiento, pudiendo ser este último privado o público. La proporción de hogares que vive en régimen de alquiler varía desde valores inferiores al 10% en algunos países de Europa del Este hasta registros por encima del 50% en Suiza, Japón o Alemania. Dentro de este segmento, también hay claras disparidades entre países en la importancia relativa del alquiler privado y público. Así, el arrendamiento de inmuebles de titularidad pública —que en ocasiones se realiza con el objetivo de proporcionar alojamiento a grupos específicos, principalmente a los estratos de población con rentas más bajas— representa más de la mitad de este mercado en algunos países —por ejemplo, en Austria, Reino Unido y algunos países escandinavos—, mientras que en otros prácticamente no existe. En las últimas décadas se ha registrado una tendencia generalizada al incremento en la proporción de vivienda en propiedad en la mayoría de los países de la OCDE [véase Andrews et ál. (2011)]. A esta evolución han contribuido algunas políticas públicas que han tendido a incentivar la tenencia de vivienda en propiedad. Esta tendencia se inició con las tareas de reconstrucción tras la conclusión de la Segunda Guerra Mundial, en las que, con algunas excepciones, se tendió a subsidiar la vivienda en propiedad y los alquileres públicos [véase Van der Heijen y Boelhouwer (1996)]. Esta orientación de la política económica —principalmente, mediante ventajas fiscales a la adquisición de vivienda— ha tendido a prevalecer en numerosos países. No obstante, más recientemente se han adoptado algunas iniciativas encaminadas a reforzar el mercado del alquiler, dados los efectos beneficiosos sobre el funcionamiento de la economía, que vienen asociados al fortalecimiento de este mercado. Este artículo ofrece una comparación internacional sobre el mercado del alquiler, revisando las principales variables que inciden sobre el régimen de tenencia de vivienda, las consecuencias del mismo sobre la transmisión de perturbaciones en la economía y algunas medidas para favorecer el arrendamiento. Para ello, la siguiente sección repasa los principales factores que explican las diferencias entre países en la ratio de vivienda en alquiler. En el tercer epígrafe se analizan las principales implicaciones macroeconómicas del grado de desarrollo de este mercado y en el cuarto se repasan algunas políticas públicas destinadas a promover y mejorar su funcionamiento. La sección final recoge las principales conclusiones del análisis.