La situación actual del ajuste de la inversión residencial en España

La inversión residencial desempeñó un papel fundamental en la larga fase de expansión que la economía española describió durante más de una década hasta 2007 y en la crisis que ha experimentado en los últimos años. Los efectos de arrastre de la actividad inmobiliaria en diversas ramas productivas, su impacto en los precios del principal activo que integra el patrimonio de las familias y su influencia en la configuración de los flujos financieros de hogares y empresas, dado el elevado nivel de apalancamiento que lleva aparejada la construcción residencial, hacen que esta variable tenga una gran importancia en el análisis del ciclo, en etapas tanto de auge como de recesión. En este artículo se pretende realizar un repaso de la situación en que se encuentra actualmente el ajuste de la inversión en vivienda en España, tras el brusco cambio de orientación observado en los últimos años en la actividad y los precios del sector inmobiliario. Para ello, en primer lugar se examina el papel que la inversión residencial ha desempeñado en la evolución de la producción desde el comienzo de la última fase expansiva, desde el punto de vista tanto de la demanda como de la oferta, y los principales canales de transmisión a través de los que afecta a otras ramas productivas y también a las decisiones de gasto de los agentes. A continuación, se analiza con más detalle la trayectoria de ajuste de la inversión en vivienda a partir de 2007 y se presenta la evolución reciente de los precios de los inmuebles. Finalmente, se realiza una valoración general del estado del proceso de ajuste y de las perspectivas para este componente de la inversión. Aunque este proceso tiene efectos indudables sobre los flujos de financiación de la economía y sobre la estabilidad financiera, estas cuestiones se han dejado fuera del marco de análisis de este artículo.