Una comparación de los ciclos inmobiliarios recientes en España, Estados Unidos y Reino Unido

El sector inmobiliario experimentó un ciclo muy dinámico desde la segunda mitad de los noventa hasta fechas muy recientes en numerosos países, lo que se reflejó en incrementos notables en los precios de la vivienda y en un creciente protagonismo del sector de la construcción en la economía. Esta fase de auge de los mercados residenciales ha venido seguida de otra de declive, en la que los precios y la actividad han retrocedido. Aunque tanto precios como cantidades han evolucionado de forma similar en los distintos países, en algunos casos los movimientos han sido comparativamente más pronunciados. Además, aunque el ciclo inmobiliario ha tenido un carácter bastante generalizado, algunas áreas han escapado al mismo. Entre 1998 y 2006 el intenso dinamismo registrado en los mercados de la vivienda de Estados Unidos, Reino Unido y España, entre otros países, se tradujo en crecimientos interanuales de los precios significativos, superiores en muchos casos al 10% interanual, en términos reales, fase que ha venido seguida de una notable corrección posterior. En contraste, en otras economías —como Alemania o Japón— no se ha producido un ciclo alcista. La coincidencia del ciclo inmobiliario alcista —y su posterior corrección— en numerosas economías ha provocado que, con frecuencia, se extrapole el análisis que se hace del sector inmobiliario en un país a otras áreas. En cierto modo, esta extrapolación está justificada por la existencia de varios factores globales que contribuyeron al intenso ciclo expansivo de los mercados de la vivienda. Sin embargo, existen también otros factores de tipo idiosincrásico que son muy relevantes para caracterizar la evolución del sector inmobiliario en cada país. Este artículo indaga sobre la importancia relativa de los elementos comunes y los específicos en tres economías que han experimentado un ciclo inmobiliario muy marcado: España y los dos principales países anglosajones (Estados Unidos y Reino Unido). Como paso previo, se abordan brevemente algunas consideraciones analíticas relevantes para tratar el sector residencial. A continuación se describe cómo se ha desarrollado la fase de auge inmobiliario de los tres países y cuáles han sido los elementos que han influido en ella, para centrarse, en los dos siguientes apartados, en el proceso de ajuste y en sus implicaciones macroeconómicas. Finalmente, en las conclusiones, se destaca cómo los factores idiosincrásicos contenidos en el ciclo residencial de estas economías condicionan las diferencias en la intensidad y duración del proceso de ajuste.