La estructura de tipos de interés en los préstamos hipotecarios sobre viviendas

En el marco de las competencias atribuidas al Banco de España en materia de mercado hipotecario por la Ley 26/1988, de disciplina e intervención de las entidades de crédito, el pasado mes de marzo de 2003 se ha llevado a cabo una encuesta entre 30 entidades de crédito, seleccionadas estadísticamente entre todas sus categorías y representativas del 77,8% del crédito hipotecario destinado a la adquisición de vivienda, con objeto de conocer la estructura de los tipos de interés usados a 31 de diciembre de 2002 y, en particular, las referencias utilizadas en los préstamos a tipo variable. La Circular 5/1994, de 22 de julio, que modificó la Circular 8/1990, de 9 de septiembre, definió seis tipos de referencia de carácter oficial para ser utilizados en préstamos hipotecarios a tipo variable. Posteriormente, la Ley Orgánica 10/1998, de 17 de diciembre, complementaria a la Ley sobre introducción del euro, preveía ya la posibilidad de desaparición del MIBOR como tipo de referencia oficial —por la menor significación que en el futuro cabía prever para las operaciones interbancarias en el mercado español— y su sustitución por otro tipo equivalente. La sustitución fue gradual. La Circular 7/1999, de 29 de junio, introdujo el EURIBOR a 1 año como nuevo tipo de referencia oficial y, durante la segunda mitad del año, coexistieron MIBOR y EURIBOR como tipos de referencia oficiales, lo que permitió comprobar la práctica coincidencia en los niveles alcanzados por ambos. Finalmente, la Orden Ministerial de 1 de diciembre de 1999 introdujo una nueva forma de cálculo del MIBOR, que permitía tomar el valor del EURIBOR el día que no se hubieran cruzado operaciones en el mercado español, a la vez que suprimía el carácter oficial de aquel índice para las operaciones concertadas a partir del 1 de enero de 2000. En 1997, el Banco de España llevó a cabo una encuesta con un objetivo similar al que ahora se persigue entre un colectivo igualmente representativo (4). La necesidad de obtener nueva información sobre la estructura de tipos de los préstamos hipotecarios sobre viviendas se basa en dos hechos: de un lado, la evolución a la baja de los tipos de interés, lo que permitía pronosticar un creciente peso de los préstamos a tipo variable, y una utilización creciente del tipo de referencia interbancario, dado que este mercado registra anticipadamente, en cada plazo, la evolución de los tipos; de otro, el importante crecimiento registrado en la actividad hipotecaria de las entidades de crédito, que durante los cinco años ha crecido a tasas en el entorno del 20% anual, superior al doble del registrado por el conjunto del balance. En esta nota se comenta, en el apartado 1, la evolución de los índices de referencia oficiales durante los últimos años. En el apartado 2 se discute el resultado de la encuesta y el grado de utilización de unos y otros índices.